השקעות נדל"ן בוורשה – מדריך

נדל"ן בוורשה – מדריך למשקיעי נדלן בעיר ורשה שבפולין

נראה שבשנים האחרונות המילה נדל"ן הפכה למילה נרדפת להשקעה מוצלחת, ולא בכדי. מגמת מחירי הנדל"ן, בארץ ובעולם, מציגה כבר שנים רבות עלייה מתמדת ודרמטית במחירים אשר מניבה תשואות משמעותיות לבעלי הנכסים.

במקביל למחירי הנדל"ן שמאמירים, הבנקים מספקים ריביות אפסיות לחסכונות והשקעה בבורסה נתפסת כ"משחק מסוכן" בשל התנודות בשוק העולמי והמקומי. לכן, יותר ויותר אנשים תופסים את ההשקעה בנדל"ן כאופציה מניבה ובטוחה משמעותית משאר האפשרויות.

יחד עם זאת, מחירי הנדל"ן בישראל התנפחו לממדים כמעט בלתי אפשריים עבור רוב האנשים, שכן אפילו דירות באזורי פריפריה זינקו למחירים כמעט מגוחכים אשר מגרדים את הקצה התחתון של מיליון ₪.

אולם אין זה אומר שאתם צריכים לוותר ולהפסיק לחפש השקעות בעלות פוטנציאל. הרי העולם הפך כבר מזמן ל"כפר גלובלי" אחד גדול והמרחקים ממקום למקום הצטמצמו מאוד, כך שכיום ניתן לקנות נכס להשקעה כמעט בכל נקודה על הגלובוס.

בדף זה תמצאו מידע מקיף ורלוונטי על נדל"ן בוורשה למטרות השקעה, כולל תשובות לשאלות הכה בסיסיות, כגון האם ומדוע כדאי להשקיע בנדל"ן בוורשה? איך מנהלים השקעה שכזו בשלט רחוק? מהי שיטת המיסוי בפולין? מהו שיעור התשואה הצפוי על דירה להשקעה בוורשה ואחרות.

 

תמונת מצב – מגמת מחירי הנדל"ן בפולין ובוורשה בעשור האחרון:

המשבר הכלכלי העולמי שהתרחש בשנת 2008 זעזע מדינות רבות, בנקים אמריקאים קרסו כמו אבני דומינו, ארגנטינה הייתה על סף פשיטת רגל ומדינות רבות ספגו מכות כלכליות בדרגות שונות, ביניהן גם המדינה המזרח אירופאית – פולין.

המשבר יצר מצב בו הבנקים בפולין הקשיחו את תנאי קבלת המשכנתאות וההלוואות ובכך יצרו ירידה משמעותית בביקוש לנדל"ן מקומי.

למעשה, מחירי הנדל"ן בפולין רשמו ירידה החל משנת 2009 ועד לשנת 2014. המשמעות הרחבה של מצב זה היא שקצב הבנייה הואט משמעותית, כך שלמעשה הרוב המוחלט של הדירות בפולין נבנו לפני שנת 1989.

אולם לאחר 5 שנים של תהליך ההאטה בשוק הנדל"ן המקומי, חל שינוי כיוון בשנתיים האחרונות. הכלכלה הפולנית מציגה צמיחה יציבה ומרשימה בשנים 2015-2016 הודות למגוון שינויים שעברה המדינה, כמו הצטרפותה לאיחוד האירופי ומיתוגה מחדש במדינה תיירותית ואטרקטיבית, כאשר חלק גדול מאור הזרקורים נח על עיר הבירה ורשה.

המצב הקיים הביא את הממשלה הפולנית להתערבות בשוק הנדל"ן המקומי בכדי "לעורר" את השוק ולגרום לאנשים לרכוש דירות ובכך להעלות את הביקוש לנדל"ן.

למעשה המצב בפולין מציג תמונה בה לאנשים יש כסף להשקיע, אך הם בוחרים לא להשקיע אותו בנדל"ן, לכן המחירים נותרים נמוכים יחסית. אולם ההתערבות הממשלתית בדמות עידוד צעירים לרכוש דירות בעזרת פרויקטים ייחודיים והקלה בתנאי הקבלה של משכנתאות הביאו להתעוררות בשוק הנדל"ן המקומי והביקוש נמצא במגמת עלייה.

 

למה להשקיע דווקא בעיר ורשה?

העיר ורשה היא עיר הבירה הפולנית אשר נוסדה לפני יותר מ-700 שנים. למרות שעבור ישראלים רבים השם ורשה מגיע באופן פבלובי כמעט יחד עם המילים מרד וגטו, העיר עצמה מהווה מוקד תרבותי וכלכלי בפולין ובשנים האחרונות היא זוכה לשגשוג אדיר עקב מגמת התיירות שהתעוררה בה וזוכה להצלחות בתחומים רבים.

העיר עצמה מונה כ-2 מיליון תושבים ועוד כמיליון איש החיים במטרופולין ורשה, מתוכם לא מעט סטודנטים אשר לומדים במוסדות האקדמאים השונים בעיר ומהווים כוח כלכלי חשוב בשוק הנדל"ן, שכן סטודנטים הם צרכני דיור יציבים ומתמשכים.

נדל"ן להשקעה בוורשה הוא פוטנציאל אדיר מבחינת המשקיע, היות והעיר היא מוקד תיירותי שוקק חיים, מתקיימים בה מסחר ותעשייה יציבים, יש בה לא מעט סטודנטים והיא נחשבת לאחת הערים החזקות בעולם מבחינה כלכלית.

מיליוני האנשים במטרופולין ורשה אשר מגיעים אליה לצורכי לימודים, עבודה ותיירות מייצרים עיר בה הביקוש לנדל"ן הוא מהגבוהים בפולין. דירות להשקעה בוורשה הן מבוקשות מאוד ולכן מחירי הנדל"ן בעיר הינם מעט גבוהים יותר מבשאר ערי פולין, אך בהתאם לכך גם התשואה.

 

יתרונות השקעה בנדל"ן בוורשה:

כאמור, המצב בפולין בשנתיים האחרונות מציג שתי מגמות מקבילות: כלכלה משגשגת ויציבה לצד שוק נדל"ן בו הביקוש הולך וגובר מדי יום. זאת ועוד, הממשלה הפולנית החלה להתערב בשוק הנדל"ן המקומי על מנת להגדיל ביקושים ולהגביר את קצב התחלות הבנייה.

קיימים מספר יתרונות ברורים להשקעות נדלן בוורשה

  • מחירי הנדל"ן כיום נמוכים יחסית אך נמצאים במגמת עלייה
  • קיימת עלייה בביקוש לנדל"ן פולני, מבית ומחוץ
  • פולין בכלל והעיר ורשה בפרט מהווים מוקד תיירותי מרכזי
  • קירבה פיזית לגרמניה אשר מעניקה יתרונות כלכליים ותיירותיים לפולין
  • שימוש במטבע מקומי בשם זלוטי, אשר ערכו נמוך יותר מהאירו, למרות הצטרפותה לאיחוד האירופי
  • עלייה יציבה ומתמדת בשיעור הצמיחה ובנתוני הכלכלה המקומית

ורשה מהווה מיקרוקוסמוס למצב הכללי בפולין בשל היותה עיר הבירה, מוקד תיירות, ואבן שואבת למשקיעי נדלן ותעשיינים.

 

מיסי נדל"ן בוורשה, פולין

לפני כל השקעה נדל"נית, במיוחד כאשר מדובר בהשקעות בחו"ל, חשוב להבין את שיטת המיסוי המקומית, שכן היא משפיעה באופן ישיר על הכיס ועל גובה ההשקעה הנדרשת מכם.

לפני יותר מעשור פולין הצטרפה לאיחוד האירופי וכנגזרת ישירה מכך קיבלה על עצמה את חוקי האיחוד בתחום הנדל"ן, אשר מעניקים לכל רוכש פוטנציאלי, בין אם הוא ממדינות האיחוד ובין אם לא, את האפשרות לרכוש נדל"ן להשקעה, בנוסף למעטפת של חוקים אשר מגנים על האינטרסים שלו כמשקיע.

ביחס למדינות אירופאיות אחרות, המיסים בפולין בתחום הנדל"ן הם נמוכים בצורה משמעותית ולמשקיעים קיימת האופציה להקים תאגידים וחברות, ללא קשר לאזרחות שלהם. המס היחיד אשר נחשב גבוה בפולין ביחס למדינות אחרות הוא המע"מ אשר עומד על 23%.

יחד עם זאת, חשוב לציין כי נחתם הסכם בין ממשלת ישראל לממשלת פולין אשר מגן על המשקיע הישראלי וחוסך ממנו תשלום מיסים כפול. ההסכם מהווה יתרון משמעותי עבר משקיעים ישראלים המעוניינים לקנות דירה להשקעה בפולין, ובשילוב עם יתר המיסים הנוחים, הוא בהחלט מכפר על המע"מ הגבוה.

 

תשואה על השקעות נדל"ן בוורשה

בשורה התחתונה, כמשקעים פוטנציאלים, מה שצריך לעניין אתכם זו התשואה על ההשקעה שלכם. כפי שצוין לעיל, מחירי הנדל"ן בוורשה הם לא מהנמוכים בפולין, אך הביקוש והתשואה הפוטנציאלית הופכים את השקעתכם למשתלמת.

דירה בפולין יכולה להניב תשואה של בין 6 ל-9 אחוזים, כאשר התשואה בוורשה נמצאת על הצד הגבוה יותר של הסקאלה.

דירות להשקעה בוורשה ינועו על טווח מחירים דומה לזה שקיים בארץ וחלק לא מבוטל מהמקרים המחיר יהיה נמוך יותר ביחס לנכס אותו תקבלו, אך התשואה שהנדל"ן בוורשה תניב לכם תהיה גבוהה משמעותית מזו שתקבלו בארץ על נכס בעל נתונים דומים.

לשם השוואה, תשואה מרכישת דירה להשקעה בארץ תגיע בשיאה ל-6 אחוזים, שזה כאמור הרף התחתון של התשואה על השקעה בנדל"ן בוורשה.

כמו כן, ממוצע התשואה בישראל נמוך יותר מממוצע התשואה בוורשה. החשבון הוא פשוט ביותר – הכסף שלכם יעבוד בשבילכם טוב יותר בוורשה.

 

נדל"ן בוורשה – איך ממשיכים מכאן?

המידע הנ"ל הוא אמנם די מקיף, אולם כאשר מתכננים להשקיע בנדל"ן בחו"ל חשוב להתייעץ עם מומחים ובעלי מקצוע שמכירים את ענף הנדל"ן המקומי.

מומחים אשר יסייעו לכם למצוא את הנכס האידאלי והמתאים ביותר עבורכם וכמובן יקלו עליכם להתמודד עם הביורוקרטיה המקומית והחוקים השונים.

קחו בחשבון שכאשר אתם רוכשים נכס להשקעה בחו"ל אין ביכולתכם להגיע לבקר את הנכס באופן תדיר, לכן חשוב מאוד לקבל סיוע מגורמים מקצועיים אשר ילוו אתכם לאורך כל תהליך חיפוש הנכס, רכישתו ותחזוקתו השוטפת לאורך זמן.

בהשקעה מסוג זה חשוב שיהיה לכם שחקן ביתי חזק אשר ישמור על האינטרסים שלכם ויגרום לכסף שלכם לעבוד כמה שיותר ולכם לעבוד כמה שפחות.

העיר ורשה מהווה בשנים האחרונות מוקד משיכה עבור משקיעים ישראלים רבים, וכפי שקראתם בכתוב לעיל – כנראה שבצדק. הודות למצב הקיים בשוק הנדל"ן בפולין כיום, בו מחירי הנכסים עדיין נמוכים יחסית והשוק רק החל את עלייתו, השקעות נדל"ן בוורשה הן הזדמנות אמיתית לעשיית תשואות גבוהות. מוזמנים ליצור איתנו קשר לקבלת מידע נוסף.

 

עוד לא השתכנעתם? הנה 7 סיבות טובות לקנות דירה להשקעה בוורשה

 

ורשה – מפה של העיר: