השקעות נדל"ן בפולין – מדריך מקיף

השקעות נדל"ן בפולין – המדריך למחפשי נדל"ן להשקעה בפולין

אין כמעט אדם במדינת ישראל שחושב על השקעה כספית ולא חושב תחילה על השקעה בנדל"ן. זה לא סוד ששוק הנדל"ן בארץ הפך ללוהט, כל אחד רוצה נתח מהעוגה שרק תופחת ותופחת והמחירים מאמירים בהתאם.

אולם, המחירים הגבוהים במיוחד של נכסי הנדל"ן, לדיור ולמסחר, שקיימים היום בשוק הישראלי כבר לא מתאימים לכל כיס ונוצר מצב בו ישראלים רבים המעוניינים להשקיע את כספם נותרו ללא אפיקי השקעה ריאליים.

המחירים בשוק הנדל"ן המקומי מקשים על השקעה עבור הישראלי הממוצע, הריביות בבנקים אפסיות עד כדי גיחוך והבורסה נתפסת יותר ויותר כמקום לא יציב שההשקעה בו כרוכה בסיכון גבוה מדי.

כתוצאה מכך החלו ישראלים רבים לחפש אפיקי השקעה חלופיים במדינות זרות. אחד האפיקים המבוקשים ביותר כיום הוא השקעות נדל"ן בחו"ל, באירופה בכלל ואם להיות יותר ספציפיים, השקעות נדל"ן בפולין.

כידוע, הישראלים לא המציאו את הגלגל מחדש בכל הקשור להשקעות בנדל"ן וזהו תחום השקעה חם לא פחות בחו"ל. השקעות נדל"ן של ישראלים בחו"ל הפכו להיות כל כך מתבקשות ונפוצות עד כדי כך ששר הכלכלה הישראלי, מר אלי כהן, המליץ על כך בראיון הראשון שלו בכניסתו לתפקיד והכריז כי הפתרון לשוק הנדל"ן הישראלי הבועתי טמון בהשקעות נדל"ן בחו"ל, שם השוק יותר נוח והמחירים בהתאם.

העובדה שהמרחקים היום בין מדינות "הצטמצמו" הודות לטכנולוגיה ולקדמה מקלה מאוד על ישראלים שמעוניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל. אחד המקומות ה"חמים" והמבוקשים ביותר להשקעות נדל"ן בעת הנוכחית הוא לא אחר מאשר פולין. המדינה המזרח אירופאית, שהפכה למעצמת תיירות בשנים האחרונות, מציעה לא מעט הזדמנויות השקעה אטרקטיביות. מיד נפרט בפניכם את כל מה שחשוב לדעת על נדל"ן בפולין.

 

השקעות נדל"ן בפולין, הכלכלה הפולנית ומה שביניהן

אם נשים בצד את כל הבדיחות על פולנים (בעצם, בעיקר פולניות), נגלה שמדובר באחת המדינות המפתיעות ביותר בשנים האחרונות. המדינה עצמה הוקמה לפני יותר מאלף שנים כנסיכות מרכז אירופית והייתה אחת המדינות החזקות והעשירות באירופה. מאז היא עברה כמה תהפוכות, כאשר הזכורות ביותר הן כמובן אלו שכרוכות במלחמות העולם ובתקופה שאחריהן.

כיום פולין היא מדינה דמוקרטית בעלת מסחר עשיר במיוחד, בעיקר בשל העובדה שהיא גובלת עם לא פחות מאשר 7 מדינות שונות (ביניהן, גרמניה ורוסיה) ושוכנות לחופי הים הבלטי.

בשנת 2004 פולין הפכה לחברה רשמית באיחוד האירופי, מהלך אשר חיזק את מעמדה הכלכלי ואת יציבותה האזורית. למרות הצטרפותה של פולין לאיחוד האירופי, הממשלה הפולנית החליטה לא לאמץ את מטבע האירו ודבקה במטבע המקומי, הלא הוא זלוטי (נכון להיום זלוטי אחד שווה ערך לקצת פחות משקל אחד).

בתור משקיעים פוטנציאלים, אחד הדברים החשובים ביותר להבנת השוק בו אתם הולכים להשקיע הוא הבנת הכלכלה המקומית. הכלכלה הפולנית נחשבת לכלכה יציבה, ופולין אף נחשבת לאחת המדינות בעלות שיעורי הצמיחה הכלכלית הגבוהים ביותר בקרב מדינות אירופה השונות בשנים האחרונות.

הכלכלה הפולנית מבוססת על מגוון תחומים, מה שמקנה לה יציבות וממקם אותה בין 30 הכלכלות הגדולות בעולם. התחומים העיקריים בהם מתמחה פולין הם חקלאות, תעשייה, יצוא וכמובן תיירות ענפה ועשירה אשר ממקמת אותה בין 20 המדינות המתויירות בעולם. פולין היא מעל כל צל של ספק דוגמא למדינה עם כלכלה איתנה, מה שמספק יתרון למשקיעים פוטנציאליים.

אולם, לא תמיד פולין נהנתה משגשוג כלכלי כפי שמתואר לעיל, בשנת 2008 התרחש משבר כלכלי עולמי שהחל בארה"ב וגרר אחריו מדינות רבות למשברים בדרגות כאלו ואחרות, חלקן עד כדי סף פשיטת רגל, כמו שקרה לארגנטינה למשל. המשבר הכלכלי העולמי של שנת 2008 לא פסח גם על פולין, אך התחום העיקרי שנפגע מהמשבר הוא שוק הנדל"ן המקומי.

המשבר גרר אחריו תגובת נגד של הבנקים בפולין אשר הקשיחו את התנאים לקבלת משכנתאות והלוואות מה שהוביל לירידה בביקוש לרכישת נדל"ן בפולין. יחד עם זאת, הממשלה הפולנית קיוותה לשמור על המומנטום של הצמיחה הכלכלית במדינה ולכן הפיקה תכנית שיקום מהירה אשר הושקה כבר בשנת 2009 בתגובה למשבר בשוק הנדל"ן.

ממשלת פולין יצאה בתכניות מיוחדות לצעירים אשר מעוניינים לרכוש דירות באמצעות דירות ייעודיות ומסלולי משכנתא ייחודים, זאת בשילוב עם הקלה כללית על תנאי המשכנתאות בעזרת תכנית סיוע ממשלתית. התגובה המהירה של הממשלה הצליחה לייצב את שוק הנדל"ן בפולין ולהחזירו לתלם. חשוב לציין כי תחום הנדל"ן בפולין הוא תחום בתולי, בשונה מהכלכלה הצומחת במהירות, לכן המחירים נמוכים יחסית אך הביקוש וההזדמנויות קיימים בשפע.

 

נדל"ן בפולין – מגמות בעשור האחרון

כדי לספק לכם תמונה מלאה ככל האפשר של שוק הנדל"ן בפולין, סקרנו את המגמות בעשור האחרון. כפי שציינו בחלק הקודם, הכלכלה הפולנית היא אחת הכלכלות היציבות והמשגשגות בעולם ובאירופה בפרט, למעשה היא מדורגת במקום השישי בין מדינות אירופה מבחינה כלכלית.

שוק הנדל"ן בפולין זוכה ליציבות. בשנת 2004, כאשר הצטרפה פולין לאיחוד האירופי, הן הכלכלה המקומית והן שוק הנדל"ן זכו לזריקת מרץ מעודדת עקב החסות החדשה שנפרשה על המדינה המזרח-אירופית המעניינת. אולם 4 שנים מאוחר יותר, בשנת 2008, התרחש כאמור המשבר הכלכלי העולמי אשר החל בגלל משבר המשכנתאות בארה"ב והתגלגל לפתחן של מדינות רבות בעולם, וביניהן פולין.

המשבר בארה"ב יצר מעין "טראומה" במדינות שנפגעו ממנו וגרם לבנקים רבים ברחבי העולם לחשב מסלול מחדש בתחום המשכנתאות ולהגביר את הפיקוח על המבקשים לקחת משכנתה, דבר אשר הוביל לכך שבקשת משכנתה הפכה להרבה יותר קשה.

המצב המתואר היה זהה גם בפולין והוביל למשבר בשוק הנדל"ן הפולני, אולם הממשלה הפולנית יצרה תכניות הבראה זריזות ויעילות אשר שיפרו את מצב הנדל"ן והעלו את הביקוש אליו.

התמונה ברורה: למרות המשבר הכלכלי העולמי, אשר גרר נזקים כלכליים למדינות רבות, פולין שמרה על יציבות יחסית גם לאורך תקופת המשבר והשכילה להתאושש ממנו במהירות רבה.

למעשה, משקיעים רבים מרחבי העולם החלו לגלות עניין רב בפולין כפוטנציאל השקעה ואלו החלו לחפש נכסים להשקעה בפולין, דבר שסייע לשוק להתאושש במהירות ולצמוח.

 

פולין Vs ישראל – יתרונות להשקעה בפולין

השקעות נדל"ן בפולין הפכו לשם החם בתחום השקעות הנדל"ן הגלובליות, במדינה קיימים כמה וכמה יתרונות בולטים אשר הופכים השקעות נדל"ן בפולין למצרך מבוקש מאוד:

היתרון הראשון הוא המטבע, המטבע המקומי נקרא זלוטי וערכו נמוך מהאירו. זאת לצד העובדה כי אין במדינה אינפלציה, מייצרים סחר נוח.

היתרון השני – מחירי נכסים בפולין הם נמוכים. מחירי הנדל"ן בפולין נמוכים בצורה משמעותית מהמחירים לנדל"ן בישראל ובמדינות רבות אחרות. יתרון זה מתאפשר בשל המטבע המקומי, כאמור, וכן בשל מצב הנדל"ן בפולין – הביקוש לרכישה קיים, אך הקצב רגוע יותר מאשר בישראל, ולכן המחירים נשמרים בטווח הגיוני ואף נמוך.

שני היתרונות הללו, אשר מייצרים בעצמם נדל"ן מניב בפולין, מתלווים לצדה של הכלכלה המשגשגת אשר מאפשרת שוק שכירות יציב, אמיד ואמין לאורך זמן.

היתרון הבא הוא אחד החשובים שמציעה פולין למשקיעי נדל"ן פוטנציאליים, והוא שיטת המיסוי הפולנית. שיטת המיסוי בפולין נגזרת ישירות מחוקי האיחוד האירופי ומציעה לבעל הנכס הגנה רחבה יחסית.

נוסף על כך, המיסים על נדל"ן בפולין נחשבים לנמוכים ביחס למדינות אחרות והשיטה הנהוגה באשר למשקיעים זרים במדינה היא מקלה וגמישה מאוד.

כמו כן, קיים הסכם מס בין ממשלת פולין לבין ממשלת ישראל אשר מגן על משקיעים ישראליים ומונע מהם תשלום מס כפול על השקעות נדלן בפולין – זהו יתרון חשוב ומשמעותי.

כל זאת מתווסף ליתרון האחרון, אך החשוב לא פחות, שיש לכלכלה הפולנית להציע: התיירות. ענף התיירות בפולין משגשג מאוד מה שמשפיע באופן ישיר על צמיחה כלכלית, אולם כמשקיעים פוטנציאליים פרט זה הוא חשוב מאוד, במיוחד בעידן ה-Air B&B ופותח בפני המשקיעים פלח נדל"ני חדש ופוטנציאלי – השכרת דירות לטווח קצר עבור תיירים.

 

השורה התחתונה – מהי התשואה על דירה להשקעה בפולין?

בסופו של דבר, בתור משקיעים פוטנציאליים, הפרט שהכי מעניין אותנו הוא אחוז התשואה הצפוי על קניית נכס בפולין. פולין היא מדינה בעלת שטח גדול וכ-40 מיליון תושבים, מה שמספק למשקיעי נדל"ן קיימים ועתידיים מגוון רחב של דירות להשקעה, החל מדירות קטנות בפרברי הערים שעולות סביב 250 אלף זלוטי וכלה בדירות איכותיות להשקעה בוורשה, עיר הבירה.

המצב כיום בפולין מניב למשקיעים בשוק הנדל"ן תשואה מכובדת מאוד אשר נעה בטווח שבין 6 ל-9 אחוזים לשנה. אולם היות ומדובר בהשקעה לטווח ארוך, חשוב לציין כי כל התחזיות הכלכליות מעידות באופן ברור ומובהק על עלייה בביקוש לנדל"ן בפולין אשר תוביל באופן ישיר לעלייה נוספת בשיעור התשואה שהנכס עתיד להניב.

לצורך השוואה, התשואה אותה תקבלו אם תחליטו להשקיע בנכס ישראלי תעמוד על בין 2 ל-5.5 אחוזים – תשואה נמוכה באופן משמעותי מזו שתקבלו אם תחליטו להשקיע בנדל"ן בפולין.

אם הגעתם לשורה זו ודאי כבר הבנתם – שוק הנדל"ן הפולני הוא הדבר הכי חם בעת הנוכחית. מגוון הנכסים העשיר, הכלכלה היציבה, המחירים הנוחים והתשואה הגבוהה מצביעים על כך שהשקעה בנדל"ן בפולין יכולה לגרום לכסף שלכם לעבוד עבורכם מהר יותר מברוב אפיקי ההשקעה האלטרנטיביים.

במיוחד אם אנו משווים את המצב לשוק הנדל"ן בישראל אשר מציע מחירים גבוהים, תשואה נמוכה יותר ורחשים מכל עבר (כן, גם ממשרד הכלכלה) שממליצים בחום להשקיע בנדל"ן בחו"ל.

בשורה התחתונה, פולין היא מקום מומלץ להשקעה כאשר עושים זאת עם הליווי והייעוץ המקצועי הנכון. צרו איתנו קשר למידע נוסף.

 

פולין – מפה: