השקעות נדל"ן בחו"ל – נכסים להשקעה בחו"ל

בישראל של שנת 2017 שוק הנדל"ן המקומי הופך לפחות ופחות נגיש מדי יום. ישראלים רבים לא מצליחים לרכוש דירות, המחירים עולים בצורה מסחררת וכיום גם הון ראשוני של חצי מיליון ₪ יגרור אחריו משכנתא של בערך מיליון ₪ (במידה ואתם לא מתכננים לרכוש נדל"ן בלב תל אביב), משכנתא אשר תלך אתכם כמעט עד הקבר.

באופן כללי, לישראלים מתחיל להיות לא משתלם לרכוש דירות בגבולות המדינה, בטח כאלו שמיועדות להשקעה. אבל ישראלים אף פעם לא היו מהזן שמוותר בקלות, ולכל השקעה שפחות משתלמת בישראל, יש פתרון חלופי. איזה פתרון? – קניית נדל"ן להשקעה בחו"ל. מיד נציג בפניכם מספר נקודות חשובות על השקעות נדל"ן בחו"ל בשנת 2017.

 

למה לא כאן? או: למה כן שם? – נדל"ן בחו"ל מול נדל"ן בישראל

הסיבות לא להשקיע בנדל"ן בישראל היום הן פשוטות למדי ונגזרות באופן ישיר ממה שהשוק הישראלי מציע למשקיע פוטנציאלי: מחיר גבוה עם תשואה נמוכה. כל אדם בר דעת יודע שהשקעה בנדל"ן במצב כזה היא לא מומלצת במיוחד, וזה בלשון המעטה.

יחד עם זאת, נדל"ן נחשב לאפיק השקעה יציב וטוב – מדובר בנכס פיזי, ההשקעה לטווח ארוך, הסיכון נמוך בהרבה מהשקעה למשל בבורסה וניתן להשיג תשואה מצוינת, כל עוד חוצים את גבולות ישראל ומתחילים לחפש דירה להשקעה בחו"ל.

השקעות נדל"ן בחו"ל הן לא מעשה שנעשה כלאחר יד, כל פעולה כזו מצריכה חשיבה וניתוח מעמיק של תנאי מצב קיימים ועתידיים, על מנת לזהות פוטנציאל השקעה מוצלח.

העניין רלוונטי גם להשקעות נדל"ן בארץ, אולם המרחק הקצר ומעגל המכרים מספקים תחושת "ביטחון" – הרי אין טוב ממראה עיניים, לא? אז זהו, שזה לא ממש נכון.

נכסים להשקעה בחו"ל הם נכסים אשר רוב המשקיעים שלהם לא ראו אותם בעיניים יותר מפעם אחת, אם בכלל. אם אתם תוהים איך מוצאים נדלן מניב בחול ומשקיעים בו מבלי לראות אותו, אז דעו שהתשובה טמונה בחברות ייעוץ וליווי מקצועיות אשר יודעות לנהל את ההשקעה בצורה כזו שלמשקיע אין כל צורך לראות את הנכס באופן פיזי.

חברות מסוג זה יודעות לאתר נכסים בעלי פוטנציאל תשואה גבוה, בהתאם לסכום ההשקעה הרצוי ולעיתים אף מציעות שירותי ניהול של הנכס תמורת עמלה או ריטיינר. החברות הללו מהוות יתרון אחד מני רבים שיש להשקעות נדלן בחו"ל להציע.

יתרון נוסף ומשמעותי במיוחד, בהשוואה לנדל"ן בישראל, הוא שסכום ההשקעה הראשוני הדרוש לצרוך רכישת נדלן להשקעה בחו"ל הינו נמוך בהרבה. למעשה, ניתן למצוא דירות להשקעה בחו"ל במחיר של פחות מחצי מיליון ₪ ועדיין ליהנות מתשואה נאה אשר תהפוך את ההשקעה שלכם למשתלמת, מבלי לקחת משכנתא כמובן.

 

אז איפה כן להשקיע ב-2017?

אם קראתם עד לכאן, אתם כנראה מתעניינים בהשקעה בנדלן בחו"ל. אחרי שהחלטתם להשקיע, נותר לדון בסוגיה משמעותית אחת לפני הצעד הבא שלכם: איפה כדאי להשקיע? לפני שנים בודדות, המקום הנכון להשקיע בו היה ישראל, למשל בבאר שבע בשכונות שסביב אוניברסיטת בן גוריון – שכונות אשר ברובן קשות יום, אך עם עלייה מתמדת של מספר השוכרים שהם סטודנטים.

מקום נוסף שהיה אטרקטיבי להשקעה לפני מספר שנים הוא ברלין – עיר עמוסה לעייפה במהגרים שהחלה למשוך אליה צעירים וסטודנטים רבים.

שתי הדוגמאות הללו נועדו להציג בפניכם את המגמה בשווקי הנדל"ן בארץ ובחו"ל, אזורים אשר עשויים להיחשב פחות אטרקטיביים בנקודת הזמן העכשווית, אך מצויים במגמת צמיחה והתעניינות בקרב צעירים הם מה שהופך 4 קירות בטון להשקעת נדל"ן משתלמת.

כיום מחירי הנדל"ן בברלין או בבאר שבע עלו בעשרות ובמקומות מסוימים אף מאות אחוזים, כאשר המשקיעים נהנו מהצמיחה ולמשקיעים חדשים הרבה פחות משתלם להשקיע בהם כיום.

ברלין או באר שבע של 2017, נמצאות במרחק של כ-4 שעות טיסה מכאן, בפולין. פולין היא מדינה מזרח אירופאית עם מורשת ומסורת אדירה של מאות שנים.

במהלך המאה ה-20 היא חוותה לא מעט טלטלות, אך לקראת סוף המאה הקודמת ותחילת המאה ה-21, פולין עברה שינוי משמעותי והפכה ממדינה קומוניסטית לחברה באיחוד האירופי עם כלכלה משגשגת ותיירות מתפתחת ואטרקטיבית.

מדינת פולין מציעה למשקיעים פוטנציאליים בתחום הנדל"ן מספר יתרונות, כאשר הראשון שבהם הוא מחירי נדל"ן נמוכים בצורה משמעותית מהמחירים המוצעים בישראל.

בנוסף לכך, פולין, ובעיקר עיר הבירה – ורשה, הפכו בשנים האחרונות ליעד תיירותי מבוקש, דבר שתרם רבות לכלכלה המקומית.

כמו כן, בין ממשלת פולין לממשלת ישראל נחתם הסכם מיסוי אשר מגן על משקיעים ישראלים בפולין וחוסך מהם תשלום מס כפול על השקעותיהם. זאת בנוסף לשיטת המיסוי הידידותית למשקיעים הנהוגה בפולין, אשר הופכת אותה לאבן שואבת למשקיעים מכל רחבי העולם.

 

אחוזי תשואה צפויים – השקעות נדל"ן בחו"ל בהשוואה לישראל

בתור משקיעים, הדבר המעניין ביותר עבורכם הוא שורת הרווח, כלומר מהו אחוז התשואה הצפוי על כל השקעה פוטנציאלית. ישראל של שנת 2017 לא מביאה עמה בשורה משמחת במיוחד למשקיעים קיימים או עתידיים, אחוז התשואה על נדל"ן בישראל נכון להיום נע בין שבין 2 ל-6 אחוזים בלבד לשנה. יחסית לגודל ההשקעה הראשונית ולסיכון אותו המשקיע לוקח, התשואה הופכת את ההשקעה לפחות ופחות משתלמת.

כאשר מדובר בהשקעות נדל"ן בחו"ל, מומלץ להיעזר בשירותים של חברות המתמחות בתחום. חברות אלו מציעות למשקיעים אזורי השקעה בהם שיעור התשואה הצפוי גבוה בצורה משמעותית מזה שהשוק הישראלי מסוגל להציע בעת הנוכחית.

אם תבחרו להשקיע בפולין למשל, התשואה הממוצעת על דירה להשקעה בעיר כמו ורשה תנוע בין 6 ל-9 אחוזים לשנה, כמעט כפול (ולעיתים אף פי שלוש) מהתשואה אותה תקבלו על השקעה בנדל"ן ישראלי.

אין ספק שעולם השקעות הנדל"ן הוא עולם שצריך להיכנס אליו לאחר חשיבה מעמיקה, אך כאשר עומדת לצדכם חברה שמתמחה בתחום, ההשקעה הופכת להרבה פחות מורכבת ולהרבה יותר משתלמת.